Was geschieht mit unserem gemeinsamen Haus, wenn wir auseinander gehen?

Diese Frage ist eine der „brennendsten“ zwischen Eheleuten, wenn die Trennung eintritt und/oder die Ehe geschieden wird.

Insoweit gibt es drei Lösungsmöglichkeiten die nachfolgend dargestellt werden sollen.

Ein sehr wichtiger Punkt bei der Auseinandersetzung des gemeinsamen Vermögens von Ehegatten ist das „Familienheim“ oder auch „Ehewohnung“ genannt. Dieser Begriff „Ehewohnung“ oder „Familienheim“ ist weit auszulegen, weil dazu alle Räume gehören in denen die Eheleute wohnen, gewohnt haben oder die dafür nach den Umständen bestimmt waren. Dabei ist dem Begriffe nach unerheblich, ob ein Ehegatte allein Mieter oder Eigentümer ist. Die Eigenschaft als Ehewohnung oder Familienheim geht nicht dadurch verloren, dass einer der Eheleute diese Ehewohnung oder Familienheim verlässt.

Die Regelungen, wer in seinem solchen Fall bleiben kann oder weichen muss, sind in der Hausratsverordnung geregelt durch die die Gerichte in der Lage sind das Haus/die Wohnung einem der Eheleute ganz oder teilweise zuzuweisen u. v. m.

Diese Regelungen der Hausratsverordnung beenden jedoch die „Auseinandersetzung“ um das Familienheim nicht abschließend, weil es immer noch eine endgültige Verteilung geben muss, wenn es sich eben um gemeinsames Eigentum handelt.

Da ja Ziel sein sollte, sich möglichst friedlich und außergerichtlich zu einigen, werden nachfolgend drei Möglichkeiten aufgezeigt, wie man erreichen kann das „Vermögen“ zu verteilen und ein Gerichtsverfahren zu vermeiden.

1. Die Nutzungslösung für den Übergangszeitraum, die dann vertraglich abgesichert werden sollte, wenn einer der Ehepartner bereits aus dem gemeinsamen Familienheim ausgezogen ist oder die Trennung unmittelbar bevorsteht. Hier müsste der Zustand in einer Vereinbarung erfasst werden, die die Eigentumsverhältnisse nicht ändert, aber die Nutzung und die Lastentragung, sowie die Finanzierung und eine etwaige Nutzungsvergütung regelt. Um beide Ehegatten abzusichern, wäre auch der Ausschluss der Teilung notwendig. Gleichzeitig sollte die Nutzung der Wohnung in den unterhaltsrechtlichen Zusammenhang einbezogen werden.

1. Übernahmelösung:

Die beste Auseinandersetzungslösung ist die Übernahme des Miteigentumsanteils des einen Ehegatten durch den anderen gegen Ausgleichszahlung oder Verrechnung mit sonstigen Ansprüchen (insbesondere Zugewinnausgleichsansprüchen). Diese Lösung sollte angestrebt werden, wenn ein Ehepartner an der Übernahme des Hauses/der Wohnung interessiert ist und seine Gesamtvermögenssituation diese Lösung zulässt. Soweit noch Grundpfandrechtsdarlehen bestehen und – wie im Regelfall – nicht sofort abgelöst werden können, muss die Freistellung des übertragenden Ehegatten aus der Mitschuld gegenüber den Kreditinstituten geregelt werden.

Jedoch sollten entweder die Berater der Beteiligten, oder die Beteiligten selbst mit den Kreditinstituten Kontakt aufnehmen und die Frage der Schuldentlassung klären. Regelmäßig werden sich Banken der scheidungsbedingten Entlassung eines Ehegatten aus der Mitschuld bei Übernahme der Immobilien durch den solventen Ehegatten nicht in den Weg stellen. Sollten sie hierzu allerdings keine Bereitschaft signalisieren, dann sollte die Übernahmelösung nicht weiter verfolgt werden, denn in diesem Fall kommt nur ein im Innenverhältnis wirkende Freistellungsvereinbarung zwischen den Eheleuten in Betracht. Diese schützt seinen Miteigentumsanteil übertragenden Ehepartner jedoch nicht vor einer Inanspruchnahme durch die Bank.

1. Verkaufslösung:

Scheitert die Übernahme der eigentumsanteilsbefreiende Schuldübernahme wegen fehlender Genehmigung des Kreditinstituts oder an den finanziellen Verhältnissen, bietet sich die Verkaufslösung an. Zu Beginn der Trennungsphase bestehen zwar oft noch starke emotionale Bindungen an das Familienheim, so dass eine solche vertraglich vereinbarte Lösung erst im Verlauf der Trennungsphase realisiert werden kann. Diese Möglichkeit sollte jedoch stets im Auge behalten werden und man sollte in diesen Fällen, in denen die Übernahmelösung nicht möglich ist, so schnell wie möglich eine notarielle Veräußerungsabrede treffen. In dieser Abrede sollte enthalten sein

1.  

   • die Verkaufsverpflichtung innerhalb eines bestimmten Zeitraums

   • die Mitwirkungsverpflichtung damit verkauft werden kann

   • eine ungefähre Angabe mit wie viel Prozent des Verkehrswert verkauft werden darf

   • einvernehmliche Auswahl eines Sachverständigen zur Feststellung des Verkehrswerts oder

   • Alleinauftrag an einen gemeinsam ausgesuchten Makler.

Weiterhin muss darauf hingewiesen werden, dass die Teilungsversteigerung von jeder der Parteien betrieben werden kann, sofern in einem noch zu bestimmenden Zeitraum der notarielle Kaufvertrag nicht zustande kommt.

Als weitere Regelung müsste dann die Frage der Erlösverteilung noch berücksichtigt werden, das dann ggf. über ein Notaranderkonto erfolgen sollte.